פרטי המקרה הרלוונטיים לעניינו:
1. לקבלן שטח קרקע שהוא מייעד לבנייה, ועוד בטרם קיבל היתר דירה הוא משווק את הדירות העתידיות שייבנו במקום. בין היתר שיווק דירה בת 4 חדרים, אשר הרוכשים הביעו עניין לרוכשה.
2. המבקשים ניהלו מגעים עם נציגי המכירות מטעם המשיבה בקשר עם הדירה, והצדדים חתמו בתאריך (עוד טרם שהושג היתר בניה לבניין) על מסמך המכונה "הצעת רכישה".
בהצעת הרכישה מצוינים פרטים רבים:
- כתובת הבניין בו כלולה הדירה, מספר החדרים בדירה ומיקומה בבניין, בלא שיצוין שטח הדירה ובלא שיצורפו להצעת הרכישה מפרט ותכניות הבניין והדירה.
- עוד מפורטים תמורת הרכישה (845,000 ש"ח), תנאי ומועדי התשלום (5,000 ש"ח כ"מקדמה", 130,000 ש"ח כולל המקדמה ב"מעמד חתימה על חוזה", תשלום של 60,000 ש"ח ועוד),
- תוך ציון שהמבקשים יישאו בנוסף, בין היתר: ב"כל התשלומים, ההוצאות, האגרות והמסים הקשורים ברכישת הדירה והבטחת כספי הרכישה".
- בסוף הצעת הרכישה מצוין כי ככל שלא יוצא היתר בניה בתוך 90 ימים ממועד החתימה על הצעת הרכישה, יהיו הרוכשים רשאים לבטל את חתימתם ("וזאת מבלי שיהיו זכאים לפיצוי כלשהו"),
- וכן כי אם יוצא היתר הבניה אך הרוכשים יחזרו בהם – תחולט המקדמה כפיצוי מוסכם מראש.
המבקשים והמשיבה גם יחד חתמו על הצעת הרכישה.
3. המשא ומתן לטיוטת חוזה נכשל, ויסוד הטענה של הרוכשים הוא, כי הצעת הרכישה מקיימת את שני היסודות הבסיסיים הנדרשים לצורך זה: גמירת דעת ומסוימות.
הערות כלליות חשובות לדיני חוזים שפסק דינו של השופט מלצר עומד עליהן:
- קשרי הגומלין בין יסוד "גמירות דעת" ליסודות ה"מסוימות": יש לשים לב לקשרי הגומלין ההדוקים שבין שני יסודות אלה, המאפשרים לעתים ללמוד על דבר קיומו של האחד מתוך בחינתו של האחר.
- "הצעת רכישה" יכולה להיחשב כ"זיכרון דברים": הצעת הרכישה, חרף שמה, מנוסחת כמסמך דו-צדדי, המסכם את ההבנות המסחריות שבין הצדדים. ניתן איפוא לראות מסמך זה כזיכרון דברים היכול להיחשב לעתים למחייב ובר-תוקף, אף אם אין בו אלא מסגרת שלדית, אשר הצדדים מסכימים כי היא תקרום עור וגידים בחוזה מפורט
- למרות קיומם של מגעים לכריתת חוזה מפורט – "הצעת רכישה" יכולה להוות חוזה מחייב: העובדה שהצדדים ניהלו ביניהם מגעים לכריתת חוזה מפורט, אין בה כשלעצמה כדי ללמד על כך שהצעת הרכישה איננה מהווה חוזה מחייב. השאלה הרלבנטית היא: האם יש בהצעת הרכישה כדי להעיד על רצונם של הצדדים להתקשר זה עם זה בהתקשרות מחייבת
- כשרוצים שמסמך יחייב רק פתיחת משא ומתן – הדבר צריך להיות מצוין במסמך: אם מטרת המסמך הייתה ליצור חיוב הדדי של הצדדים להיכנס למשא ומתן על מכירת הדירה – על יסוד תנאים מסחריים עיקריים מוסכמים, יש לצפות במקרה שכזה, שהמסמך יכיל הבהרה לפיה – לדוגמה – המסמך אינו מהווה התקשרות מחייבת כל עוד לא נכרת חוזה מפורט בין הצדדים, או שאין בחתימת המסמך כדי לחייב בהכרח את החברה הקבלנית למכור את הדירה לרוכשים.
- מסמך שנחתם במשרד של קבלן:
- נדרשת נקיטת זהירות בקביעה כי זיכרון דברים שנחתם בידי רוכש פוטנציאלי במשרד מכירות מהווה חוזה מחייב. זאת גם כדי להגן על עניינו של הרוכש מפני כניסה שלא מדעת למערכת יחסים מחייבת, לא פחות מאשר על הקבלן.
- לדוגמא: מצב אופייני בו רוכש פוטנציאלי חותם על "הצעת רכישה", או מסמך בעל שם דומה במשרד המכירות של הקבלן, ללא ליווי משפטי, בסוברו כי המדובר במסמך שאינו מחייב. לאחר שהוא מקבל את טיוטת החוזה המפורט, מתברר, לדוגמה, כי הטיוטה כוללת תניות רבות אשר אינן מקובלות על הרוכש, או שתכניות הדירה (שלא הוצגו בפני הרוכש קודם לכן) וגודלה אינם כפי שסבר, או שהמפרט (שלא צורף ל"הצעת הרכישה") אינו ראוי. נניח כי הרוכש מבקש לסגת מן העסקה, אך הקבלן עומד על כך שקיים בין הצדדים חוזה מחייב. במצב זה, קביעה של בית המשפט לפיה ב"הצעת הרכישה" קיימים המסוימות והביטוי החיצוני לגמירת דעת של הצדדים, ומכאן שקיים חוזה מחייב ביניהם, עלולה להיות נמהרת ולפגוע שלא לצורך ברוכשים הפוטנציאליים.
- התנהגות הצדדים לאחר גיבושו של מסמך הבנות מוקדם יכולה ללמד האם בזמן אמת כוונתם כלל היתה להתקשר בהסכם מחייב, אם לאו.
הכרעתו של השופט מלצר במקרה הנידון: האם "הצעת הרכישה" בין הקבלן לרוכשים מקיים את יסודות ג"ד ומסוימות?
- בזיכרון הדברים בין הצדדים לא הייתה "נוסחת קשר" מובהקת ומדויקת היכולה ללמדנו על כוונת הצדדים בעניין היחס בין זיכרון הדברים לבין החוזה המפורט, שאמור היה להיחתם.
- בית המשפט מוצא שלוש אינדיקציות מסוימות לכך שהצדדים, לכאורה, לא ביקשו כי "הצעת הרכישה" ביניהם תהווה הסכם מחייב ביניהם:
- המקדמה הנמוכה: הצעת הרכישה מחייבת את המבקשים לשלם סך של 5,000 ש"ח בלבד, 130,000 ש"ח ("כולל המקדמה") במעמד חתימת החוזה, ו-715,000 ש"ח – לאחר מכן, הכל בצמוד לדולר של ארה"ב. זה מעיד שהצדדים לא רואים עצמם מחויבים בהסכם כבר במועד החתימה על הצעת הרכישה, כי אם כן היה, היה מקום לקביעת סכום משמעותי יותר מאשר כמחצית האחוז מסך התמורה במועד זה.
- העדרו של המפרט. בהתאם לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, ולצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974 (להלן: הצו), על קבלן למסור מפרט לרוכש הדירה. מפרט זה כולל פרטים רבים הנוגעים לדירה ולבניין, לרבות תכנית הדירה ומידותיה (סעיף 10.1.1 לצו).
אם הצדדים אכן התכוונו לכרות חוזה מחייב בחתימתם על "הצעת הרכישה", ניתן היה לצפות כי המבקשים ידרשו כי יועלה על הכתב פירוט מאפייניה של דירתם, ולכל הפחות – כי המשיבה תתחייב ביחס לנתון הבסיסי, והוא שטח הדירה, שלא נזכר בהצעת הרכישה.
- התנהגות הצדדים לאחר גיבוש הצעת הרכישה יש בה כדי ללמד, במידה מסוימת ולכאורה בלבד, על כי לא סברו ש"הצעת הרכישה" מהווה חוזה מחייב וסופי.