המקרה: סיכום מוקדם שלא נחתם
- המוכרת, חברה עסקית, הייתה בעליו של מגרש. היא הציעה את המגרש למכירה.
- הרוכשים ביקשו לרכוש את המגרש.
- על רקע זה התנהל משא ומתן בין הרוכשים לבין נציג המוכרת (להלן: המוכרת). הצדדים קיימו פגישות אחדות, שבהן נשאו ונתנו בגובה המחיר ובתנאי תשלומו.
- באחרונה מבין הפגישות הללו, הגיעו הצדדים לכלל הסכמה ביחס לשני הנושאים הללו.
- באותו המעמד נטל המוכרת שני דפי מחברת ורשם בהם, מקור והעתק, כהאי לישנא: "הסכם בין … ובין… בנידון המגרש בהתאם לדלקמן: 1) המחיר… 2) במידה ויחול על המכירה מע"מ הוא ישולם ע"י הקונה. 3) תנאי התשלום…"
- על המסמך הזה, שאת העתקו מסר המוכרת לידי הרוכשים, לא חתם איש מן הצדדים.
- אחר כך השיקו הנוכחים כוסיות לחיים, לחצו ידיים ונדברו להיפגש למחרת היום במשרד העורך דין, לשם חתימה על חוזה מכר שיוכן בידי עורך הדין.
- מפגש החתימה במשרד העו"ד לא התקיים, והחוזה המיועד לא נערך ולא נחתם, והמוכרת מכרה את המגרש לקונים אחרים.
השאלה המרכזית בדיון: האם נכרת חוזה מחייב?
השאלה המרכזית שבה נחלקו בעלי הדין הייתה, אם במסמך שערך המוכרת בכתב-ידו, במעמד ההסכמה על גובה המחיר ותנאי התשלום, נכרת חוזה מכר מחייב ובר-אכיפה?
טענת המוכרת המבקשת לקבוע כי הסיכום המוקדם אינו בגדר מסמך חוזי מחייב:
- המסמך נועד רק לשמשו כתזכורת לתוכן התנאים שעליהם כבר הוסכם, ומלכתחילה מנוי וגמור היה עמו שלא להתקשר בעיסקה אלא על-פי חוזה שיכין עורך-דינו לחתימת הצדדים.
- לא הייתה גמירות דעת מצד המוכרת משום שלא סוכמו עניין הביטחונות שייתנו הרוכשים.
- במחדלי הרוכשים, שלא עשו את הדרוש לקיום חלקם בהתקשרות הנטענת ולא נקטו מהלכים מקובלים לעמידה על זכותם, יש לראות שגם מצדם ספק אם הבשילה גמירת דעת להתקשרות מחייבת.
בכלל מחדלים אלה: (א) בהבאת שיק אישי שלו על סך 000, 500ל"י אל הפגישה שנועדה לחתימה על החוזה לא הוציאו הרוכשים ידי חובתם לשלם באותו המעמד את מלוא הסכום האמור במזומנים; (ב) גם משהוברר שהפגישה המיועדת עם המוכרת ופרקליטו לא נתקיימה לא ביקש להפקיד את התשלום המגיע בידי עורך-דין או להמציאו למוכרת בדרך אחרת; (ג) מאז ניתק הקשר בין הצדדים, ועד לאחר שנודע להם שהמוכרת התקשרה בעיסקה עם רוכש אחר, לא עשו הרוכשים דבר להטעמת עמידתם על זכותם הנטענת, כהגשת בקשה לרישום הערת אזהרה, משלוח התראות והפקדת המגיע למוכרת על חשבון המחיר המוסכם.
קביעות עקרוניות שהוכרעו בפסק הדין
- הסכם מוקדם ובו תניה שייעשה עוד חוזה פורמלי
כשנעשה הסכם מוקדם ובו תניה שייעשה עוד חוזה פורמלי, השאלה היא: האם כבר הגיעו הצדדים לידי גמירת דעתם ורצונם והסכימו על עריכת החוזה רק כדי לשים חותם פורמלי על עיסקתם המוגמרת בלאו הכי? או שמא לא גמרו ביניהם עוד שום עיסקה אלא הסכימו שיגמרוה, אם יגמרוה, לכשיחתמו על חוזה פורלי, אם יחתמו.
ומאחר וביסודה שאלה היא בדבר כוונתם של הצדדים, יש להסיק כוונתם לא רק מלשון ההסכם המוקדם שביניהם, אלא גם מהתנהגותם תוך כדי המעשה ולאחר המעשה.
כדי לבדוק האם בהסכם המוקדם יש משום כריתת חוזה – יש לבחון בראש ובראשונה את מידת ה"מסוימות" שבו.
השאלה, בהקשר זה, הינה: האם ההסכם, כמות שהוא, מכיל את כל התנאים ההכרחיים להתקשרות מן הסוג הנדון בו? מתן תשובה חיובית לשאלה זו עשוי, בדרך כלל, להעיד גם על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר התקשרות מחייבת.
במקרה של תשובה חיובית (שההסכם ממלא את תנאי המסוימות הנדרש), תעלה השאלה: האם ניתן לומר, כי למרות שהסכימו לחתום על חוזה, יש בסיכום המוקדם משום גמירות דעת להתקשר זה עם זה התקשרות חוזית מחייבת, על יסודה של אותה הסכמה שכבר קיבלה את ביטויה בהסכם המוקדם.
על כך התשובה היא, כי בעצם ההסכמה לחתום על חוזה אין כדי לשלול את האפשרות שהחוזה השתכלל עוד בשלב עריכתו של ההסכם המוקדם.
כך, למשל, "במקום שהצדדים קבעו את עיקרי היסודות לעסקה שביניהם בזיכרון הדברים עצמו, ניתן להניח כי כוונתם הייתה להגיע לכדי קשר משפטי מחייב ואין להניח כי התכוונו רק לשלב ביניים במשא ומתן שביניהם".
- "מסוימותו" של הסכם בעיסקת מקרקעין
"מסוימותו" של הסכם בעיסקת מקרקעין נבחנת על-פי השאלה: האם ההסכם מהווה "מסמך בכתב" כמשמעו בסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969?
התשובה:
- העיקרון שנתגבש בפסיקה הינו, כי גם הסכם שנעדרים ממנו נתונים ותנאים הכרחיים להתקשרות ראוי להיחשב כמסמך בכתב, שבכוחו להעמיד התחייבות תקפה לעשיית עיסקה במקרקעין, אם הנתונים והתנאים ההכרחיים, אשר לא פורטו בו, הינם מן הסוג הניתן ל"השלמה נורמאטיבית", על-פי החוק או הנוהג; ובלבד שמן ההסכם עצמו אין משתמעת התנאה האוסרת היזקקות להשלמה כאמור.
- החתימה על גבי המסמך איננה מהווה תנאי לעמידתו של המסמך במבחנו של סעיף 8 לחוק המקרקעין. אף באי החתימה על המסמך אין כדי לגרוע מהיותו הסכם המכיל את כל הנתונים והתנאים הנחוצים ליצירתה של ההתקשרות המתוארת בו.
- אין לפקפק בכך, כי ממך בכתב הנערך בכתב-ידו של המתחייב (והמוסמך להתחייב) בעיסקת מקרקעין, בלא שסויגה ההתחייבות העולה מן המסמך, והמסמך נמסר לידי הצד הזכאי על פיו, מהווה ראיה חזקה לגמירת דעתו של המתחייב. גם אם נאמר, שכתיבה בעצם ידו של המתחייב איננה שקולה לחתימתו, חובה תהיה עלינו להודות, שמשקלו הראייתי של מסמך אשר כזה איננו נחות בהרבה ממשקלו הראייתי של מסמך חתום.
4. איך בודקים את גמירות הדעת?
את כוונתו של צד לחוזה להתקשר התקשרות חוזית מחייבת עם זולתו אין בוחנים על-פי הלוך-נפשו הסמוי, אלא על-פי ביטוייו החיצוניים הגלויים.
ברי, שתהליך התגבשותה של גמירת דעת הינו, ביסודו, תהליך פנימי-סובייקטיבי. ומאידך ברור, שלהחלטה להתקשר בחוזה, אשר נותרה ספונה במוחו של המחליט (יהא זה המציע או הניצע), אין כל משמעות משפטית.
כוונה שנתגבשה עשויה להקים חבות משפטית רק מעת שהובעה. קיומה ומהותה נמדדים, באבן הבוחן של האדם הסביר, על רקע הדברים שנאמרו או נכתבו והנסיבות שבגדרן הוצגה העמדה.
מקום שהביטויים החיצוניים מעידים על קיומה של גמירת-דעת, בעוד שבלב הצד שאת גמירת-דעתו בוחנים לא נתגבשה החלטה להתקשר התקשרות מחייבת, גוברים הביטויים החיצוניים על התהליך הסמוי.
הכרעת בית המשפט העליון במקרה הנידון
בית המשפט קמא הכריע, שהמשא ומתן לא הניב חוזה מחייב. מסקנה זו ביסס השופט על שלושה יסודות:
- בראש ובראשונה על הקביעה, שבמוחו של המוכרת טרם גמלה גמירת הדעת הדרושה ליצירת התקשרות חוזית;
- שנית, על ההערכה, כי במה שנאמר ונעשה בפועל, בין הצדדים, לא היה די ליצירתה של ההתקשרות (הגם שהיה בו, כאמור, כדי לנטוע אמונה מוטעית בלב הרוכשים, שהעיסקה מוגמרת);
- ושלישית, על הספק בקיומה של גמירת-דעת להתקשרות מחייבת גם בצדם של הרוכשים.
אולם בית המשפט העליון דוחה את הדברים.
- המסמך אותו ערך המוכרת במעמד ההסכמה עומד במבחנו של סעיף 8 לחוק המקרקעין. שמות הצדדים, מהות הנכס הנמכר, מחירו המוסכם ומועדי תשלומו פורטו במסמך פרט היטב. תיאור זהותו של הנכס הכלול בו הינו, לכאורה, סתמי וחלקי ("המגרש של החברה ברחוב לוינסקי פינת מרכולת"), אך בהעדר מחלוקת בין הצדדים ביחס למהות הממכר מהווה התיאור האמור תיאור מספיק.
- העדר התנאה ביחס למועדי מסירת החזקה והעברת הבלות בקרקע איננו פוגם בהסכם, שכן מועדים אלה ניתנים להשלמה מכוח הדין.
- החוזה, שעליו נדברו לחתום למחרת היום, לא נועד, על-פי הנסיבות, אלא להטביע חותם של פורמאליות על גמירתה של העיסקה, שהייתה גמורה ומושלמת גם בלעדיו.
- בשאלת קיומה של גמירת דעת, בצדו של המוכרת, אין להחליט על-פי הלוך נפשו הנסתר, אלא על-פי ביטוייו הגלויים. בעובדה, שלקראת הפגישה שנועדה לחתימה על החוזה לא הצטיידו הרוכשים ב-000, 500ל"י במזומנים דווקא, ולא במחדלי הרוכשים לנקוט מהלכים מיידיים לקיום חלקם בחוזה או להטעמת עמידתם על זכותם לאוכפו, אין, בנסיבות העניין, כדי לעורר ספק שבצדם אכן נתגבשה גמירת דעת להתקשרות חוזית מחייבת.
- אין מקום לייחס משמעות רבה לאי-חתימתו על המסמך. ראשית, מפני שהמסמך נכתב בעצם ידו של המוכרת. שנית, מפני שהמסמך נוסח כהסכם מחייב, בלא שנכלל בו או נלווה לעריכתו כל רמז לכך, שהוא נכתב שלא על-מנת ליצור חיוב משפטי. שלישית, מפני שעותק מן המסמך, שנכתב בעת ובעונה אחת עם מקורו, נמסר, בו במעמד, לרוכשים. ורביעית, מפני שהמוכרת הודה בעדותו, במפורש, שאילו חתם על המסמך היה בכך כדי לחייב את המוכרת.
- הנסיבות שאפפו את כתיבתו של המסמך והתנהגות הצדדים בתום הכתיבה תומכות במסקנה, שבעריכת המסמך תמה ונשלמה גם כריתתו של החוזה.
- המסמך נכתב עם סיומו המוצלח של המשא ומתן בשני התנאים בהם דנו הצדדים במהלכן של פגישות אחדות – גובה המחיר ותנאי תשלומו. ומשנכתב, והרוכשים קיבלו עותק הימנו, ציינו הצדדים את המאורע בהרמת כוסיות ולחיצת ידיים.
- הסכמת הצדדים להיפגש למחרת היום במשרדו של עורך-הדין, הייתה לשם חתימה על חוזה. ודוק: לשם חתימה על חוזה, ולא לשם עריכת חוזה או לשם ניהול משא ומתן.
- בהתחשב בסמיכותם של מועדי תשלום המחיר (סמיכותם למועד ההתקשרות וסמיכותם זה לזה) מחד גיסא, ובהעדר התנאה כלשהי ביחס למועדי מסירת החזקה בקרקע והעברת הבעלות בה, מאידך גיסא, לא הייתה שום אי¬סבירות באי-חיובם של הרוכשים להמציא בטוחות לעמידתם בתשלום יתרת המחיר. אילו נתעורר סכסוך בין הצדדים בקשר למועדי מסירת החזקה והעברת הבעלות במגרש, היה צורך להכריע בו על-פי אמות-מידה של סבירות; והדעת נותנת, שבהעדר ערבויות לתשלומים הייתה הכרעתו מתבססת על מציאת איזון ראוי בין המועדים המוסכמים לתשלום יתרת המחיר לבין התנאים והמועדים שבהם תחויב המוכרת למסור ולהעביר לרוכשים את הנכס נושא העיסקה.
- במסמך אשר נערך בסיומו של המשא ומתן השתכלל חוזה בין הצדדים, וכי חוזה זה הופר על-ידי המוכרת. מחדלי הרוכשים לנקוט לאלתר מהלכים לקיום החוזה מצדם (כהפקדת כספים לזכות המוכרת, הגשת בקשה לרישום הערת-אזהרה וכדומה) אינם מעוררים ספק בדבר קיומה מלכתחילה של גמירת דעת מצדם להתקשר בחוזה עם המוכרת.