כפי שלמדנו בהרצאות קודמות, כריתת חוזה נבדקת באמצעות: 1. העדה על גמירת דעת. 2. מסוימות.
אכן, יש מקרים בהם נדרשת גם בדיקת צורנית של החוזה: לעיתים, בנוסף להעדה על ג"ד ומסוימות, נדרשת גם צורה לחוזה.
כך קובע סעיף מספר 23 לחוה"ח כללי:
"חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם היתה צורה מסויימת תנאי לתקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים".
עולה, כי ככלל: אין דרישת צורה.
אולם יש חריגים:
- הסכם
- חוק
אנו נתמקד במסגרת קורס זה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, אבל הכלים שנלמד ממנו רלוונטיים לכלל הוראות החוק בעניין צורת החוזה.
וכך אומר סעיף 8 לחוק המקרקעין:
"התחייבות לעשות עסקת מקרקעין טעונה מסמך בכתב".
השאלה הראשונה שעולה בהקשר זה היא זו:
יש שני סוגים של דרישת כתב. 1) דרישת כתב מהותית: החוזה עצמו יהיה בכתב, אין תוקף להסכם בעל פה. 2) דרישת כתב ראייתית: יש תוקף להסכמה בעל פה; ההוכחה שהיה חוזה היא זו שצריכה להיות בכתב.
בפס"ד גרוסמן נ' בידרמן נדרש ביהמ"ש להכריע איזו דרישת כתב תובע סעיף 8 לחוק המקרקעין.
תמצית המקרה הנידון בגרוסמן נ' בידרמן הייתה כדלהלן:
- בתאריך 1.1 – שני הצדדים מסכמים בע"פ על עסקה במקרקעין – עם כל הפרטים החשובים ויש העדה על גמירות דעת. והקונה משלם למוכר חלק משמעותי מן התמורה.
- ב-2.1 – המוכר נוטל דף ריק וכותב "מאשר שקיבלתי 200 אל"ש".
- ב-3.1 – המוכר מתחרט (תוך שמוכן להחזיר הכסף)
הוויכוח בין הצדדים הוא: האם המוכר יכול להתחרט, האם נכרת חוזה?
ההלכה שקבע ביהמ"ש: דרישת כתב במקרקעין היא דרישת כתב מהותית. וזאת משתי סיבות מרכזיות:
א. פרשנות נוסח החוק. לשון החוק: "העיסקה טעונה כתב" משמעה שהמחוקק מבקש דרישת כתב מהותית.
ב. אינטרס הציבורי: אנו רוצים שאנשים יחשבו טוב בטרם יתחייבו בעסקה רצינית כזאת, והמטרה בביצור דרישת הכתב לדרישת כתב מהותית היא לחזק את הרצון המגובש.
אם כן נקבע כי דרישת כתב מהותית = דהיינו: שהמסוימות, הם הפרטים החשובים של העסקה, צריכים לעלות עלי כתב.
אולם יש לתת את הדעת גם לעניין דרישת הכתב הראייתית, וזאת משתי סיבות מרכזיות.
- אכן, לפני חוק המקרקעין היא דרישת כתב ראייתית.
- בחוקים אחרים, לא במקרקעין, דרישת הכתב היא דרישה ראייתית.
יש לזכור שתיאורטית חוק המקרקעין יכול להשתנות (ובניסיון חקיקת הקודקס האזרחי שכשל, אכן ביקשו לשנות את דרישת הכתב ממהותית לראייתית)
לגבי דרישת כתב מהותית – מתחוללת האבולוציה הבאה בפסיקה:
- קפולסקי נגד גני גולן: רשימת עציוני.
- מסדר האחיות צ'רלס נגד גדרי ("רק לא עציוני").
- ברון נגד מנדי'ס טורס: כשמדובר בפרטים מהותיים צריך שתהיה זהות בין מה שסוכם בע"פ למה שסוכם בכתב.
- תמגר נ' גושן – היות שהפרטים החשובים של העסקה כתובים, אין בעיה לסכם בע"פ פרטים נוספים, ולכן התקיימה דרישת כתב.